ניצול תת הקרקע בישראל הולך וגובר וזאת בעיקר לטובת מנהרות דרך ולהנחת תשתיות (חשמל, מים, ביוב, תקשורת וכד’). ניצול עומק הקרקע לצורכי ציבור כרוך לרוב בביצוע הפקעה – הפקעת תת הקרקע.
בפרויקט מנהרות הכרמל, פסק בית המשפט העליון (“הלכת אקונס”) כי:
- ניתן להפקיע לצמיתות את שכבת תת הקרקע לטובת הקמת המנהרות וזאת גם מתחת לחלקות ולבתי מגורים בבעלות פרטית.
- הפקעה בעומק הקרקע צריכה להיעשות במידתיות. אין מקום להפקיע את תת הקרקע לצמיתות אם הפקעתה נחוצה רק באופן זמני ויש להפקיע רק את שכבת הקרקע הנדרשת תוך ציון עומק ההפקעה ביחס לפני הקרקע הטבעית (ציון עומק “תקרת” המנהרה ועומק “רצפת” המנהרה).
הפקעת תת-הקרקע מעלה את שאלת הפיצוי המגיע לבעלי הקרקע. שימוש ציבורי בתת הקרקע עלול להוריד את שווי החלקה הקרקעית הן בשל פגיעה בפוטנציאל הקיים בשימוש העתידי ביחידת הקרקע תוך חדירה לתת הקרקע (לדוגמה: במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית / פינוי בינוי) והן בשל מטרדים (רעש, ויברציות וכד’) שהשימוש התת קרקעי יגרום. ניתן לקבוע שככל שהשימוש בתת הקרקע יהיה בעומק הקרקע הפגיעה בחלקה הקרקעית תפחת.
בשנת 2010, השמאי הממשלתי גיבש כללים לפיצויים בגין הפקעה תת קרקעית. הפיצויים יהיו בגין ירידת ערך עקב אישור תכנית לפי חוק התכנון והבניה ובגין ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור).
להלן עיקרי הכללים המנחים לקביעת שיעור הפיצוי:
- נקבע שיעור פיצוי מינימלי כך שבפועל יוענק פיצוי בגין הפקעה תת קרקעית גם אם לא נגרם נזק (פיזי, תכנוני) לבעלי החלקה הקרקעית.
- הערכת הפגיעה תלויה בעומק השימוש בתת הקרקע והיא תיעשה על בסיס “חוק ריבוע מרחק” לפיו רמת ההשפעה של גורם במרחב נחלשת לפי ריבוע המרחק ממנו.
- שיעור הפיצוי תלוי גם בסוג הנכס תוך הבחנה בין בתים צמודי קרקע, מגורים בבנייה רוויה, נכסים עסקיים (משרדים, מסחר, תעשיה וכד’) ונכסים ציבוריים (שטחים בנויים ציבוריים, שצ”פ וכד’).
קביעת הכללים לפיצוי בגין הפקעת תת הקרקע יסייעו לשימוש נרחב בתת הקרקע.
הנוסחה שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי קובעת פיצויים מוגדלים לבעלים של נכס, שמתחתיו עוברת מנהרה רדודה ופיצויים נמוכים לבעלים של נכס שמתחתיו מנהרה עמוקה ביחס לפני הקרקע. הכללים שנקבעו עושים אבחנה בין סוגי נכסים, שבהם בניה צמודת קרקע למגורים שלגביהם הפיצוי באחוזים הוא הגבוה ביותר, נכסים שבהם בניה רוויה למגורים, שלגביהם הפיצוי נמוך יותר ונכסים עיסקיים (כגון מבני משרדים, תעשיה, מסחר וכו’) שבהם הפיצוי נמוך עוד יותר. כך לדוגמה, הפיצוי בגין הפקעה למנהרה רדודה שאינה גורמת לפגיעה בשימוש העל קרקעי יהיה בשיעור של כ- 5% משווי בית מגורים צמוד קרקע, שמתחתיו היא עוברת. לעומת זאת, בהפקעה של מנהרות עמוקות יהיה הפיצוי נמוך משמעותית עד לכדי חצי אחוז משווי הבית כאשר מדובר במנהרה עמוקה מאד (בעומק של מעל 50 מטרים). במקרים שבהם המנהרה גורמת לרעש, ויברציה או מונעת ניצול של זכויות בניה יהיה הפיצוי גבוה יותר בהתאם לכללים שנקבעו.
הנוסחה שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי קובעת פיצויים מוגדלים לבעלים של נכס, שמתחתיו עוברת מנהרה רדודה ופיצויים נמוכים לבעלים של נכס שמתחתיו מנהרה עמוקה ביחס לפני הקרקע. הכללים שנקבעו עושים אבחנה בין סוגי נכסים, שבהם בניה צמודת קרקע למגורים שלגביהם הפיצוי באחוזים הוא הגבוה ביותר, נכסים שבהם בניה רוויה למגורים, שלגביהם הפיצוי נמוך יותר ונכסים עיסקיים (כגון מבני משרדים, תעשיה, מסחר וכו’) שבהם הפיצוי נמוך עוד יותר. כך לדוגמה, הפיצוי בגין הפקעה למנהרה רדודה שאינה גורמת לפגיעה בשימוש העל קרקעי יהיה בשיעור של כ- 5% משווי בית מגורים צמוד קרקע, שמתחתיו היא עוברת. לעומת זאת, בהפקעה של מנהרות עמוקות יהיה הפיצוי נמוך משמעותית עד לכדי חצי אחוז משווי הבית כאשר מדובר במנהרה עמוקה מאד (בעומק של מעל 50 מטרים). במקרים שבהם המנהרה גורמת לרעש, ויברציה או מונעת ניצול של זכויות בניה יהיה הפיצוי גבוה יותר בהתאם לכללים שנקבעו.
בנוסף נקבע כי יינתן פיצוי לבעלים גם אם לא הוכח שנגרם לו נזק מוחשי ואף במקרים שבהם קיומה של המנהרה לא מורגש כלל. קביעה זו תואמת את המקובל בעולם המערבי בעת הפקעת תת הקרקע מפרטיים.
הפיצוי בגין הפקעת תת הקרקע הם בבחינת הסרת חסם משמעותי בדרך לשימוש נרחב בתת קביעת עקרונות הקרקע זאת לנוכח אי הוודאות ששררה הן אצל גורמי התכנון והפיתוח והן בציבור הרחב. כללים אלה צפויים לעודד שימוש במשאב הקרקע התת קרקעי, שטרם התפתח בישראל על אף היותה מדינה צפופה הסובלת מגודש תחבורתי מתמשך ובתחבורה מסילתית בלתי מפותחת.
תיקון 33 לחוק המקרקעין והפקעה תת קרקעית
מדברי ההסבר לתיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עולה כי, מטרתו נועדה בראש ובראשונה לתת מענה לקשת רחבה של מקרים בהם המדינה נאלצת להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע. במרבית המקרים אותה הפקעה חלקית של רובד מסוים או ממד מסוים נדרשת כדי לאפשר את השגתן של מטרות תכנוניות בעלות חשיבות לאומית, ובה בעת לצמצם את הפגיעה שנגרמת מפעולת ההפקעה ובכלל זה פגיעה בזכות הקניין ואת העלויות הכלכליות שנגזרות מכך.
בדרך זו, התיקון לחוק מאפשר להפקיע חלק מסוים שבאמצעותו מבקשים להגשים את מטרת ההפקעה, וזאת מבלי שיפגע השימוש הנוסף ו/או פוטנציאל השימוש שבעלי הזכויות יכולים להפיק מיתר החלקים במקרקעין שלא הופקע וזאת גם בעומק הקרקע.
תחום ההפקעות – הן מכח הוראות חוק התכנון והבניה והן מכח פקודות מנדטוריות כגון פקודת המסילות, עבר תמורות נרחבות בשנים האחרונות ובכלל זה תיקוני חקיקה מהותיים ובהם תיקון מספר 101 לחוק התכנון והבניה ותיקון מס’ 3 מספר לפקודת הקרקעות. בנוסף, תחום ההפקעות, הושפע גם מחוקי היסוד שקידשו את מטרות “צמצום הפגיעה” ו- “השגת מטרת ההפקעה” באמצעות החלתם של מבחנים עזר לבחינת דרכים להשגת מטרת ההפקעה – מבחנים אשר נקבעו והושמו בפסיקות של בתי המשפט ובמציאות.
במקרים רבים ועדות התכנון צמצמו את זכויות הבנייה כתוצאה מהפקעה של רצועת קרקע שהקטינה את חישוב הזכויות לפי “שטח נטו” ואשר הובילה לנסיגה של קווי בניין ושל תכסית הבניין. תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עשוי לספק מענה יעיל והולם, וכן לצמצם במקרים רבים את היקף הפגיעה שנגרמת מהפקעות, גם בהתייחס לחישוב זכויות הבנייה שניתנות מכוח מסוג תמ”א 38. לדוגמא: על ידי חלוקה תלת ממדית של הקרקע ניתן יהיה להימנע מהפקעה של כל עומק הקרקע לטובת הרחבת כביש. ניתן יהיה להסתפק בהפקעה של רצועת שטח/קרקע בצד החלקה הקרוב לכביש וזאת עד לעומק מסוים (5 מ’ לדוגמא). שאר עומק הקרקע מתחת לרצועת הקרקע שתופקע ימשיך להיות חלק מהחלקה הקרקעית ובבעלות בעליה.
יש להדגיש, סעיף 14ה(3) לחוק המקרקעין, אשר נחקק במסגרת תיקון 33 לחוק, מסמיך את שר המשפטים, בכפוף לאישורה של ועדת הפנים וההגנה על הסביבה לקבוע הוראות בקשר להליכים שינקטו בגין קרקעות שהופקעו לפני שתיקון מספר 33 נכנס לתוקף. על כן, ייתכן כי צמצום הפגיעה שנגרמה בשל ההפקעה תבוצע גם מכח תקנות שיתוקנו במיוחד בקשר לכך.
_____________________________________________________________________
משה בנחמו – מנכ”ל חברת Geo Analitica הינו מומחה בתחום הקדסטר התלת-ממדי ורישום פרצלציות מרחביות ורב שכבתיות.
משה הינו מראשוני החוקרים בישראל בתחום הקדסטר ומקים תחום קדסטר תלת ממדי במרכז למיפוי ישראל.
בין השנים 2002-2004, משה היה שותף מוביל בפרויקט מו”פ קדסטר תלת ממדי ורב שכבתי.
אנו בחברת Geo Analitica מספקים שירותי ייעוץ בתחום הקדסטר התלת ממדי, מלווים תכניות בניין עיר מרחביות ורב שכבתיות, מבצעים רישום פרצלציות רב שכבתיות ועוד.
